價(jià)上漲的時(shí)候，買到就是賺到，一邊賺房?jī)r(jià)上漲的錢，幾年的時(shí)間，房?jī)r(jià)就能漲個(gè)十幾萬(wàn)幾十萬(wàn)，甚至上百萬(wàn)；一邊賺房租的錢，養(yǎng)著幾套房子，可以賺租金，做悠閑的包租公包租婆，坐在家里等錢進(jìn)賬，也可以以租養(yǎng)貸，財(cái)產(chǎn)越滾越多。
但是當(dāng)樓市行情不好的時(shí)候，買房子不僅不會(huì)致富，還會(huì)把多年的積蓄賠進(jìn)去。房?jī)r(jià)大幅下降，房貸壓力山大，到最后不得不斷供，幾年的房貸白花了，還倒欠銀行幾十萬(wàn)，個(gè)人征信還受影響。
這不，最近北京周邊的燕郊斷供事件，就引起了大量有著同樣煩惱的供房者的集體訴苦：
前不久網(wǎng)上熱傳一個(gè)帖子，一個(gè)燕郊的房主講述了自己的斷供經(jīng)歷：他2017年在燕郊置換房屋，買了一套140平的房子，總價(jià)是426萬(wàn)，貸款金額298萬(wàn)，每月還房貸16800元。
一個(gè)月16800元，一年下來(lái)就是20萬(wàn)出頭。如果再加上日常各項(xiàng)開(kāi)支的話，他一年的總支出少說(shuō)也得30多萬(wàn)。
很多低收入的人一年都賺不了這么多錢?？梢?jiàn)這位房主的收入能力是不錯(cuò)的。如果他能一直保持這樣的收入能力，并且房?jī)r(jià)一直上漲，那他的這筆投資肯定是賺錢的，幾年后家庭財(cái)產(chǎn)肯定又能上一個(gè)新臺(tái)階。
相信這位房主當(dāng)初也是這樣想的：
但是意外還是發(fā)生了：
四年過(guò)去了，這位房主一共還了80多萬(wàn)的貸款，因?yàn)楦鞣N原因，還不起房貸了。不僅如此，燕郊的房?jī)r(jià)從高峰回落，這位房主的房子，買進(jìn)時(shí)總價(jià)426萬(wàn)，到現(xiàn)在只值240萬(wàn)了。
我們幫他算一下賬：
總價(jià)426萬(wàn)的房子，自己掏了128萬(wàn)，貸款298萬(wàn)。四年還貸80萬(wàn)出頭，這80多萬(wàn)里有64萬(wàn)是利息，本金只還了16萬(wàn)。
也就是說(shuō)，四年的時(shí)間，自己掏出了208萬(wàn)的真金白銀，還欠著282萬(wàn)的本金和衍生的利息。但是房?jī)r(jià)卻跌到了240萬(wàn)不到。
這意味著啥？
意味著，他已經(jīng)花出去的錢，快和現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)值持平了，后面的那些貸款，基本上都是虧損了，他每還一個(gè)月就等于是多虧一個(gè)月的錢。然后再加上自己收入下降，還不起月供了。
這時(shí)候他的心情可想而知。
所以，最終他選擇了斷供。結(jié)果，因?yàn)橛馄?個(gè)月，被起訴了。起訴產(chǎn)生的各種費(fèi)用，接近20萬(wàn)。也就是說(shuō)，他在這筆虧損嚴(yán)重的房產(chǎn)投資之外，又多背上了20萬(wàn)的債務(wù)。而且還因?yàn)橛馄跀喙┑膯?wèn)題，被掛上了失信人員的名單。
最終，他需要償還282萬(wàn)的銀行本金和20萬(wàn)的訴訟相關(guān)支出，總計(jì)300萬(wàn)出頭。如果房子按240萬(wàn)賣的話，還差60萬(wàn)空缺，再加上過(guò)去四年支出的128萬(wàn)首付和80萬(wàn)月供，累計(jì)虧損高達(dá)268萬(wàn)。
這真是一筆讓人翻身無(wú)力的失敗投資！
其實(shí)在燕郊，像這樣的并非個(gè)例。還有很多房主，也面臨著即將斷供的困境，或者已經(jīng)斷供了。
那為什么燕郊會(huì)出現(xiàn)這么多的斷供現(xiàn)象呢？其實(shí)燕郊的樓市，正是過(guò)去幾年一些被炒作氛圍和炒作概念，催高房?jī)r(jià)又見(jiàn)頂回落的城市的縮影。
燕郊這個(gè)名字很有迷惑性，燕郊燕郊，燕京之郊，賣房者自然不會(huì)放過(guò)炒作它北京郊區(qū)的概念。燕郊火車站離北京天安門只有36公里，離北京東六環(huán)直線距離更是只有10公里，很多住在北京的人，上個(gè)班的距離都不止10公里。
如果燕郊能夠并入北京的話，那就直接上了首都戶口。從此以后住在燕郊，工作在京內(nèi)，燕郊的房?jī)r(jià)就真的可以大鵬一日同風(fēng)起，扶搖直上九萬(wàn)里了。
然而，如果只是如果。
燕郊不是京郊，燕郊是河北的一個(gè)小鎮(zhèn)，隸屬河北廊坊市三河市，與北京通州區(qū)隔河相望，區(qū)域面積108平方千米，小鎮(zhèn)下轄55個(gè)村。戶籍人口35萬(wàn)人出頭，常住人口接近60萬(wàn)。
可以說(shuō)，燕郊樓市最大的賣點(diǎn)，就是“環(huán)京第一城”這個(gè)抱大腿的概念！
基本上90%以上在燕郊買房的外來(lái)人口，都是買的環(huán)京這個(gè)熱點(diǎn)，其中大部分是在北京工作的人，覺(jué)得燕郊的房子相對(duì)來(lái)說(shuō)便宜，未來(lái)升值空間很大，于是就在這里買房；還有小部分，純粹就是投資燕郊的房產(chǎn)，期待未來(lái)升值。
在這樣的投資氛圍下，燕郊的房?jī)r(jià)就被一點(diǎn)點(diǎn)炒起來(lái)了。
我們回顧過(guò)去十年的燕郊樓市行情，可以發(fā)現(xiàn)，大致分成兩個(gè)階段，第一個(gè)階段是2012到2015年年中。
2012年的時(shí)候，燕郊的房?jī)r(jià)只要七八千，然后開(kāi)始緩慢上漲，在2014年達(dá)到頂峰，漲到了一萬(wàn)一出頭，然后開(kāi)始回落，2015年年中跌落到九千出頭。
第二個(gè)階段就是2015年年中到現(xiàn)在：
2015年下半年開(kāi)始，燕郊的房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲，并且漲幅非常猛，在2017年年中達(dá)到頂峰，那時(shí)候均價(jià)28611元/平，高價(jià)小區(qū)更是超過(guò)4萬(wàn)。
前面講的那個(gè)斷供房主的例子，他就是買在2017年的高點(diǎn)，一平3萬(wàn)多的價(jià)格買的。
然后從2017年年中開(kāi)始，燕郊的房?jī)r(jià)就進(jìn)入下降通道。2021年1月份達(dá)到最低點(diǎn)，1.6萬(wàn)左右，這兩個(gè)月回升了2千左右，達(dá)到大概1.8萬(wàn)一平的均價(jià)。
前面那位斷供的房主，他的房子現(xiàn)在要想賣，均價(jià)不到1.7萬(wàn)，而且還不太好賣。從3萬(wàn)出頭的買價(jià)，到不到1.7萬(wàn)的現(xiàn)價(jià)，4年的時(shí)間，房產(chǎn)價(jià)值接近腰斬。
這就是燕郊很多房主斷供的宏觀原因：那些買在高點(diǎn)的，現(xiàn)在都遭受著巨額的虧損，如果再加上高昂的房貸，這個(gè)數(shù)字，對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，都是不可承受之重。
我們回顧燕郊房?jī)r(jià)從上漲到下跌的過(guò)程，其實(shí)原因很簡(jiǎn)單。
2015年下半年之所以上漲，主要受益兩個(gè)因素。其一是北京市政府東遷的熱點(diǎn)；其二是很多在北京買不起房或買不到房的人，需要一個(gè)需求釋放的出口。
兩個(gè)因素結(jié)合之下，燕郊就成了承載北京住房需求外溢的投資熱點(diǎn)。一時(shí)之間，從北京到全國(guó)，到處都是炒作燕郊的新聞。四面八方的買房者來(lái)到這個(gè)河北小鎮(zhèn)買房投資。
房?jī)r(jià)因此暴漲，從2015年年中到2017年年中，燕郊房?jī)r(jià)上漲206%。
但是隨著2017年樓市調(diào)控到來(lái)，燕郊的房?jī)r(jià)開(kāi)始直線下跌，后面燕郊合并入京的事情一直沒(méi)進(jìn)展，支撐力量消失，下跌壓力持續(xù)，燕郊的樓市也就進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)四年的下降通道。
那些通過(guò)高杠桿的方式，在2017年高位買房的人，最后的結(jié)果大致相同：在房?jī)r(jià)下跌和高昂貸款的雙重虧損壓力下，除了賣房和斷供，別無(wú)選擇。
近兩年燕郊的法拍房數(shù)量激增，基本上都是斷供房源。這些斷供房源里，很多都是降價(jià)一半以上拍賣的。例如3萬(wàn)一平的買價(jià)，拿去拍賣，也就1.1萬(wàn)出頭。
有個(gè)房主2017年以300多萬(wàn)買了一套房子，后來(lái)斷供了，拍賣價(jià)不到100萬(wàn)，四年的時(shí)間，虧損了200多萬(wàn)，這還沒(méi)算這幾年他還貸掏的利息。他沒(méi)想到自己竟然買在了最高點(diǎn)，更沒(méi)想到后來(lái)會(huì)發(fā)生疫情，自己的生意會(huì)虧損。
在2015年燕郊房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)代，剛需和投機(jī)已經(jīng)分不清了。你說(shuō)那些買房的人，到底是為了有房住而買的房，還是為了升值大賺一筆而買的房呢？
那些只有一套房、用來(lái)自住的人，是應(yīng)該算作剛需？還是算作投機(jī)呢？
在筆者看來(lái)，那些在房?jī)r(jià)暴漲的行情下，以高杠桿的方式買房的，基本上都可以算作投機(jī)。無(wú)論他是買來(lái)自己住，還是升值后套現(xiàn)。
既然是投機(jī)，就要遵循投機(jī)的邏輯，投機(jī)，有賺就有虧，看對(duì)了賺錢，看錯(cuò)了虧錢。是賺是賠都要認(rèn)。
但是這話又不太對(duì)。因?yàn)榉孔?，本身就不?yīng)該具備太強(qiáng)的投機(jī)甚至投資屬性，當(dāng)房?jī)r(jià)普遍上漲，身邊的人都靠買房致富的時(shí)候，有幾個(gè)能坐得住？又有幾個(gè)人能操作得完全正確呢？
而燕郊，作為過(guò)去幾年中國(guó)樓市的一類城市的縮影，本身的投機(jī)屬性就是非常強(qiáng)的。經(jīng)常性的暴漲暴跌，甚至被稱為北京樓市的晴雨表。
這樣的行情走勢(shì)本身就是不對(duì)的。
目前燕郊的房?jī)r(jià)徘徊在1.8萬(wàn)左右，未來(lái)能否漲回2017年的高點(diǎn)、多少年能漲回去，這個(gè)沒(méi)人能預(yù)測(cè)的精準(zhǔn)。但是有一點(diǎn)是確定的：要對(duì)這種暴漲暴跌的強(qiáng)周期型行情說(shuō)不。
因?yàn)椋l(shuí)也無(wú)法保證自己不會(huì)成為下一個(gè)買在高點(diǎn)，腰斬式虧損的人。
