1、綜合用地是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。

2、綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者；另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人。例如，底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。

3、對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

綜合用地如何轉(zhuǎn)成商業(yè)用地

1、國有土地使用權取得中，經(jīng)常有些單位和個人弄不清綜合用地的概念，錯誤地認為“綜合用地”就是可以用做任何用途的國有土地，既可作為商業(yè)用地，也可以作為工業(yè)、倉儲用地或者是居民住宅用地。

其實，這種把“綜合用地”當做“萬能土地”來理解的認識是錯誤的，而且把綜合用地當做商業(yè)用地使用和進行轉(zhuǎn)讓也是不當?shù)?，面臨著法律風險。

2、綜合用地是指同宗地分別由不同用途土地所構(gòu)成的土地。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條，我國國有土地出讓的用途包括商業(yè)和綜合用地，其中商業(yè)用地出讓最高年限四十年、綜合用地出讓最高年限為50年。

3、當前用途明確為綜合如何變成商業(yè)用地

依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十八條，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規(guī)定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準，依照本章的有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記。